鲁法案例[2026]069

竖立工程尚未启动施工

两边在签订合同期约定“以房抵债”

抵债房屋的位置、面积及价钱均不解确

该约定是否有用？

（图片由AI创作）

案情简介

2022年9月27日，甲公司与乙公司签订《水电施工分包合同》，两边约定由甲公司讲求乙公司玻璃城厂房的水电装置神态。在工程款拨付部分，合同约定在神态一起完工，经乙公司质检部门验收及格后，付至暂定合同金额的70%，领先抵一套房，剩余部分以进程款的形状拨付；其余部分经竖立方验收及格并审计完成后付至核定值的95%；剩余5%手脚质地保证金一年后付清。合同签订后，甲公司组织东谈主员施工并于2022年12月底施工完了，案涉工程于2023年5月委用使用。甲公司屡次向乙公司催要工程款，乙公司未予接待。甲公司无奈告状至枣庄市中法院，肯求判令乙公司支付工程款。

法院审理

本案争议焦点为：甲公司与乙公司两边在工程施工前签订合同约定的“以房抵债”是否有用。

法院经审理以为，《最妙手民法院对于适用〈中华东谈主民共和国民法典〉合同编通则多少问题的解释》第二十八条第一款法令，债务东谈主大约第三东谈主与债权东谈主在债务履行期限届满前达成以物抵债条约的，东谈主民法院应当在审理债权债务关系的基础上认定该条约的遵循。甲公司与乙公司之间“以抵一套房的姿色付款合同金额的70%”的约定在性质上属于以物抵债。甲公司与乙公司在签订案涉合同期，案涉工程未启动施工，两边尚未酿成债权债务关系，用以抵扣工程款的房屋位置、面积及价钱等基本内容均未明确。案涉工程于2023年5月委用使用，此时视为案涉工程经过了完满验收且质地合乎约定，按照约定乙公司应拨付给甲公司工程款，但于今未足额拨付且亦未提交凭传说明其已向甲公司委用了房屋。

最终，法院判决乙公司给付甲公司工程款及利息。一审判决作出后，乙公司反抗拿起上诉，二审法院守护一审判决，对其上诉成见，未予维持。该判决已收效。

法官说法

在竖立工程鸿沟，竖立单元出于缓解现款流压力的需要，同样出现与施工单元达成以房抵债条约的情形，按照以房抵债条约达成的时辰不错分为工程完满结算前和工程完满结算后。工程完满结算前包括：1.招投标阶段或签订竖立工程施工合同期；2.竖立工程施工合同履行经过中，主要指开工后到完满结算前。

对于招投标阶段或签订竖立工程施工合同期约定的“以房抵债”，在此阶段因工程尚未实质开工，两边尚未酿成债权债务关系，无法信赖工程款的具体补偿金额，若无法明确抵债房产的具体情况及市集估值，试验中一般不会认定此时以房抵债条件的遵循。本案即属于此种情形，在案涉工程尚未开工的前提下，甲乙公司之间达成的“以一套房抵工程款”条约存在不信赖性，阑珊明确补偿房产信息和补偿金额等枢纽信息，约定恶浊导致其阑珊可履行性，不宜视作结算条件。因此，对于甲公司以房抵债的肯求未予维持。

对于竖立工程施工合同履行经过中签订的“以房抵债”条约，其性质和遵循在试验中存在一定的争议。主要原因在于施工合同履行经过中，跟着工程的逐渐趋于完满、工程款付款期限的邻近，竖立单元与施工单元签订的以房抵债条约约定不够明确，不同的约定（比如仅仅约定了抵债的总和额，波及房屋的位置，对于债务的数额莫得经过结算等）激勉的法律效率也不同。根据《最妙手民法院对于适用〈中华东谈主民共和国民法典〉合同编通则多少问题的解释》第二十八条第二款的法令，快乐彩app官方最新版下载1.签订的以房抵债条约若约定在完满后、付款期限届满后，抵债房产的通盘权获胜归施工单元（债权东谈主）。此时以房抵债条约属于流押条件，应当认定为无效，然而不影响以房抵债条约中其他部分的遵循评价。2.签订的以房抵债条约若约定在完满后、付款期限届满后，施工单元（债权东谈主）肯求对抵债房产进行拍卖、变卖、折价以完结债权的，应当认定该约定有用。3.签订以房抵债条约时，也曾将抵债房屋财产职权滚动至施工单元（债权东谈主）名下，此时酿成让与担保，不错根据《最妙手民法院对于适用〈中华东谈主民共和国民法典〉关连担保轨制的解释》第六十八条的法令就抵债房产进行拍卖、变卖所得价款进行优先受偿。

对于完满结算完了，付款期限届满后达成的以房抵债条约的遵循在试验中争议不大。根据《最妙手民法院对于适用〈中华东谈主民共和国民法典〉合同编通则多少问题的解释》第二十七条第一款的法令，债务东谈主大约第三东谈主与债权东谈主在债务履行期限届满后达成以物抵债条约，不存在影响合同遵循情形的，应当认定该条约自当事东谈主好奇暗示一致时收效。完满结算后，竖立工程施工合同履行所产生的债权债务数额和抵债物的价值也曾基本信赖。两边当事东谈主的好奇暗示真正，合同内容不违背法律、行政法例的强制性法令，“以房抵债条约”即为有用。

法条集结

《中华东谈主民共和国民法典》第四百零一条典质权东谈主在债务履行期限届满前，与典质东谈主约定债务东谈主不履行到期债务时典质财产归债权东谈主通盘的，只可照章就典质财产优先受偿。

《最妙手民法院对于适用〈中华东谈主民共和国民法典〉合同编通则多少问题的解释》第二十七条债务东谈主大约第三东谈主与债权东谈主在债务履行期限届满后达成以物抵债条约，不存在影响合同遵循情形的，东谈主民法院应当认定该条约自当事东谈主好奇暗示一致时收效。

债务东谈主大约第三东谈主履行以物抵债条约后，东谈主民法院应当认定相应的原债务同期消散；债务东谈主大约第三东谈主未按照约定履行以物抵债条约，经催告后在合理期限内仍不履行，债权东谈主选择肯求履行原债务大约以物抵债条约的，东谈主民法院应予维持，然而法律另有法令大约当事东谈主另有约定的以外。

前款法令的以物抵债条约经东谈主民法院阐发大约东谈主民法院根据当事东谈主达成的以物抵债条约制作成合伙书，债权东谈主成见财产职权自阐发书、合伙书收效时发生变动大约具有对抗善意第三东谈主遵循的，东谈主民法院不予维持。

债务东谈主大约第三东谈主以我方不享有通盘权大约刑事包袱权的财产职权缔结以物抵债条约的，依据本解释第十九条的法令科罚。

《最妙手民法院对于适用〈中华东谈主民共和国民法典〉合同编通则多少问题的解释》第二十八条债务东谈主大约第三东谈主与债权东谈主在债务履行期限届满前达成以物抵债条约的，东谈主民法院应当在审理债权债务关系的基础上认定该条约的遵循。

当事东谈主约定债务东谈主到期莫得了债债务，债权东谈主不错对抵债财产拍卖、变卖、折价以完结债权的，东谈主民法院应当认定该约定有用。当事东谈主约定债务东谈主到期莫得了债债务，抵债财产归债权东谈主通盘的，东谈主民法院应当认定该约定无效，然而不影响其他部分的遵循；债权东谈主肯求对抵债财产拍卖、变卖、折价以完结债权的，东谈主民法院应予维持。

当事东谈主缔结前款法令的以物抵债条约后，债务东谈主大约第三东谈主未将财产职权滚动至债权东谈主名下，债权东谈主成见优先受偿的，东谈主民法院不予维持；债务东谈主大约第三东谈主已将财产职权滚动至债权东谈主名下的，依据《最妙手民法院对于适用〈中华东谈主民共和国民法典〉关连担保轨制的解释》第六十八条的法令科罚。

《天下法院民商事审判职责会议纪要》第四十五条当事东谈主在债务履行期届满前达成以物抵债条约，抵债物尚未委用债权东谈主，债权东谈主肯求债务东谈主委用的，因此种情况不同于本纪要第71条法令的让与担保，东谈主民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系拿告状讼。经释光芒当事东谈主仍拒却变更诉讼肯求的，应当驳回其诉讼肯求，但不影响其根据原债权债务关系另行拿告状讼。